Mehr Rechtssicherheit für Mieter. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied am vergangenen Mittwoch, dass Vermieter Renovierungskosten nicht über die Miete auf ihre Mieter abwälzen dürfen (Az.: VIII ZR 181/07).
Das Thema Renovierung ist ein ständiges Streitthema zwischen Mieter und Vermieter. Der BGH erklärte bereits viele Regelungen auf diesem Gebiet als ungültig. Werden entsprechende Klauseln dennoch in Mietverträgen benutzt, sind diese nicht rechtens.
In dem nun verhandelten Fall hatte ein Vermieter aus Düsseldorf im Mietvertrag eine Klausel zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen vereinbart, die innerhalb gesetzter Fristen auszuführen seine. Nach derzeitiger Rechtsprechung sind solche Klauseln jedoch ungültig. Da der Vermieter die Wohnung nicht selbst renovieren wollte, bot er seinem Mieter eine Ersatzvereinbarung zur Renovierung an. Der weigerte sich aber mit Verweis auf die unwirksame Klausel.
Mieterhöhung statt Reparatur
Der Vermieter forderte daraufhin eine erhöhte Miete. 55,60 Euro im Monat mehr sollte der Mieter nun bezahlen. Zwar erklärte sich der Mieter bereit eine für die ortsübliche Miete Angleichung zuzustimmen, doch einen Zuschlag von 54 Euro mit dem der Vermieter seine Renovierungskosten decken wollte, verweigerte er. Der Fall ging vor Gericht. Das Amtsgericht Düsseldorf sprach in erster Instanz dem Eigentümer den kompletten Zuschlag zu. Das Landgericht Düsseldorf urteilte ebenfalls für den Vermeiter, kürzte aber den Zuschlag.
Erst der BGH sprach sich in seinem Urteil für den Mieter aus. Wird eine ungültige Renovierungsklausel verwendet bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen. „Der Vermieter ist nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält.“ zitiert Focus online den BGH. Die Konsequenzen, die sich aus der Benutzung einer ungültigen Klausel ergeben, müsse der Vermieter selbst tragen. Lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete könne verlangt werden.
Der BGH stellte jetzt klar: „Der Vermieter ist nicht berechtigt , einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält.“ Er kann lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; einen darüber hinausgehenden Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor. Verwendet der Vermieter eine unwirksame Klausel, muss er für die Konsequenzen gerade stehen. Folge: Ist die Klausel oder auch nur ein Teil davon unwirksam, muss er die Renovierungskosten selbst tragen.
Focus Online beruft sich des weiteren auf die Angaben des Mieterbundes, wonach in mindestens 75 Prozent aller Mietverträge unwirksame Schönheitsreparaturklauseln Anwendung finden. Dabei handelt es sich meist um Regelungen mit starren Renovierungsfristen, vorgegebenen Verpflichtungen zur Endrenovierung, Vorgaben zur Farbauswahl, zur Ausführungsart von Renovierungen oder um unzulässige Quotenabsprachen.
Quellen und Links
Man könnte langsam daran denken, ob nicht ein Amtshaftungsanspruch gegeben wäre, wenn der BGH permanent übliche Klauseln kippt. Es ist nichtmal im mindesten vorauszusehen, welche Regelung in einem Mietvertrag im Zweifel gerichtsfest ist; warum dieses Risiko allein dem Vermieter aufgebürdet werden soll, erschließt sich mir nicht.
Ich finde es unmöglich, dass es Standardmietverträge gibt, in denen doch alle Klauseln aktuell sein sollten, die dann plötzlich nicht mehr gültig sind, weil sie eine allgemeine Klausel beinhalten. Für mich ist das paradox. Dann müssten ja die Verkäufer dieser falschen Mietverträge belangt werden können, schließlich haben sich die Vermieter darauf verlassen, dass alles ok ist. Vor allem, wenn ein Mieter diesen Vertrag unterschrieben hat, sollte es eine vertragliche Bindung geben.
Ich glaube, das ist wieder einmal so typisch deutsch. In anderen Ländern verlässt man sich per Handschlag auf die Ehrlichkeit der Menschen und in Deutschland werden sie zum Tricksen aufgefordert. Für mich ist das unverständlich, unseriös und Vertragsbruch, wenn der Mieter bei Auszug plötzlich sagt: Ätsch, ätsch.
Stephanie